2023年結(jié)束了，但產(chǎn)城行業(yè)的寒冬卻并沒(méi)結(jié)束。

傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)租金暴跌、產(chǎn)業(yè)園面積飛速新增，供求關(guān)系嚴(yán)重倒掛、產(chǎn)業(yè)招商人薪酬大幅收緊……

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商整體營(yíng)收迎來(lái)近五年的首次下滑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)租售和服務(wù)收入增速雙降。

形勢(shì)嚴(yán)峻，壓力劇增，產(chǎn)業(yè)園未來(lái)到底該如何發(fā)展？

首先，重點(diǎn)解決產(chǎn)業(yè)園供需失衡、"主題產(chǎn)業(yè)園"名不副實(shí)及"產(chǎn)業(yè)保障房"過(guò)度供應(yīng)等問(wèn)題。

其次，產(chǎn)業(yè)園算好"三本帳"。頭部，算好財(cái)務(wù)賬，提高項(xiàng)目去化能力；第二，算好產(chǎn)業(yè)帳，提升產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力；第三，算好生態(tài)帳，提升低碳建設(shè)與運(yùn)營(yíng)能力。

蕞后，規(guī)劃布局?jǐn)?shù)智化招商，提升園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在企業(yè)投資方面的態(tài)度逐漸謹(jǐn)慎，投資重心回歸一線與二線城市。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得的土地規(guī)模為32萬(wàn)畝，較去年同期下降14%。其取得的土地規(guī)模占總體比重為17.8%，相較2022年全年的比重降低了約4個(gè)百分點(diǎn)。

在城市抉擇上，一、二線城市已成為重資產(chǎn)拿地的主要戰(zhàn)場(chǎng)，其占比在2022年全年基礎(chǔ)上提升了8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到57%。值得注意的是，過(guò)去產(chǎn)業(yè)在三四線城市的占比相當(dāng)高。

在過(guò)去的一年里，頭部企業(yè)加速了輕資產(chǎn)布局的進(jìn)程。到了2023年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比已超過(guò)80%，比2022年提高了25個(gè)百分點(diǎn)。在產(chǎn)城行業(yè)中，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)以其低投入成本和低進(jìn)入門(mén)檻的優(yōu)勢(shì)，對(duì)城市選擇并無(wú)明顯限制。委托招商運(yùn)營(yíng)和全流程服務(wù)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商參與輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主導(dǎo)方式。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的壓力表現(xiàn)在租賃壓力與營(yíng)收下滑。2023年三季度，除深圳外，其余八個(gè)城市的研辦類園區(qū)空置率均呈上升趨勢(shì)。同時(shí)，八個(gè)城市的研辦類園區(qū)平均租金相較2022年全線下跌。在上海、深圳等制造業(yè)大市，廠房類項(xiàng)目的租金抗跌能力較強(qiáng)。

2023年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的整體營(yíng)收遭遇近五年來(lái)首次下滑，預(yù)期同比下降14%。企業(yè)租售收入及服務(wù)收入增速均有所下降。盡管以光伏能源為代表的創(chuàng)新服務(wù)收入呈現(xiàn)增長(zhǎng)，但仍無(wú)法彌補(bǔ)整體收入的空缺。

產(chǎn)城領(lǐng)域呈現(xiàn)出供需錯(cuò)配的現(xiàn)象。觀察一線城市各類型產(chǎn)品的出租狀況，發(fā)現(xiàn)廠房類出租率顯著優(yōu)于研發(fā)類，前者較后者高出6%-8%。以北京為例，廠房類項(xiàng)目的出租率比研發(fā)類高出7.34個(gè)百分點(diǎn)。

盡管一線城市對(duì)廠房類項(xiàng)目有較高的需求，但從政策導(dǎo)向和土地供應(yīng)角度來(lái)看，一線城市仍大規(guī)模供應(yīng)研發(fā)類載體。這種情況不僅導(dǎo)致園區(qū)市場(chǎng)供需錯(cuò)配，還對(duì)辦公市場(chǎng)產(chǎn)生了一定程度的擠壓。

“主題產(chǎn)業(yè)園”名不副實(shí)，同類競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象亦為產(chǎn)城發(fā)展所面臨的一大挑戰(zhàn)。在某具有代表性的城市中，三分之一的特色園區(qū)尚未投入運(yùn)營(yíng)，僅有七成的園區(qū)具備較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。近年來(lái)，生物醫(yī)藥主題產(chǎn)業(yè)園的上市數(shù)量大幅增長(zhǎng)，然而市場(chǎng)表現(xiàn)并不樂(lè)觀，空置率攀升至25%，生產(chǎn)廠房租金跌幅超過(guò)三成。

因此，主題產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展不能盲目跟進(jìn)。

此外，關(guān)于“產(chǎn)業(yè)保障房”的供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題亦值得關(guān)注。

為吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)長(zhǎng)期入駐，部分城市推出了高品質(zhì)、低成本的“產(chǎn)業(yè)保障房”。在珠海、深圳、東莞等城市，此類保障房的供應(yīng)量占全市產(chǎn)業(yè)載體的比重均在60%以上，甚至有的達(dá)到了全年供應(yīng)量的120%。

然而，產(chǎn)業(yè)保障房的過(guò)量供應(yīng)對(duì)未來(lái)可能產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。過(guò)度的人為干預(yù)，過(guò)量供應(yīng)低價(jià)工業(yè)載體，勢(shì)必對(duì)原有市場(chǎng)秩序造成沖擊，極大地增加了市場(chǎng)化園區(qū)項(xiàng)目的生存壓力。產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個(gè)更加市場(chǎng)化的環(huán)境。

在未來(lái)，園區(qū)發(fā)展需關(guān)注“三本賬”。

首先，財(cái)務(wù)方面，提高項(xiàng)目去化效果。以聯(lián)東U谷·上海松江雅泰國(guó)際企業(yè)港為例，該項(xiàng)目一期去化率達(dá)80%，國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)占比超過(guò)50%，其成功要素在于優(yōu)越的地理位置和產(chǎn)品特性。

其次，產(chǎn)業(yè)方面，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力。以金地威新·上海閔行科創(chuàng)園為例，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%滿租，租金水平較周邊地區(qū)高出約15%，外企入駐比例達(dá)到36%。

蕞后，生態(tài)方面，提升低碳建設(shè)與運(yùn)營(yíng)能力。以上海臨港桃浦智創(chuàng)城為例，通過(guò)數(shù)字化能源精細(xì)化管理、人工智能與機(jī)器學(xué)習(xí)驅(qū)動(dòng)的能效智控等措施，實(shí)現(xiàn)案場(chǎng)節(jié)能10-20%，每年節(jié)省20元/㎡能源費(fèi)用，人工運(yùn)維成本降低30%。