產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎之一，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的大背景下扮演著越來越重要的角色。在2023年這個節(jié)點(diǎn)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的局面。與此同時，政府、產(chǎn)業(yè)巨頭、輕資產(chǎn)運(yùn)營商以及創(chuàng)投機(jī)構(gòu)等各方力量也對產(chǎn)業(yè)園區(qū)給予了持續(xù)關(guān)注。那么，我們該如何應(yīng)對當(dāng)前的形勢，撥云見日，找準(zhǔn)發(fā)展方向呢？

縱觀2023年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出以下兩個主要變化：

一是園區(qū)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，競爭日益激烈。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，從2020年到2025年，全國每年新增的產(chǎn)業(yè)園區(qū)面積將達(dá)到1.4億平方米，預(yù)計到2025年，全國園區(qū)總面積將超過62億平方米。此外，各地也紛紛推行“工業(yè)上樓”模式，例如深圳計劃在5年內(nèi)建設(shè)1億平方米的產(chǎn)業(yè)空間。大量低成本的產(chǎn)業(yè)空間的涌現(xiàn)不僅對傳統(tǒng)寫字樓造成沖擊，也改變了產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的競爭格局。由于資源有限，各個園區(qū)之間以及城市之間將展開激烈的“搶人搶錢搶地盤”的競爭。

二是城投企業(yè)面臨巨大壓力。

目前，全國已有上萬家城投公司，然而很多城投公司在產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理能力和經(jīng)驗方面存在不足。面對經(jīng)濟(jì)下行的考驗，那些債務(wù)負(fù)擔(dān)重、資金缺口大、造血能力差的城投公司焦慮滿滿。為了解決招商、搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)和引入產(chǎn)業(yè)等問題，越來越多的城投公司開始積極調(diào)研、對標(biāo)學(xué)習(xí)。

解決內(nèi)卷加劇的策略

面對內(nèi)卷加劇的問題，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要采取有效的策略來應(yīng)對。總結(jié)來說，可以分為四個步驟：想到、規(guī)劃到、做到、做好。

首先，需要“想到”，即認(rèn)知同頻，統(tǒng)一戰(zhàn)略方向。在園區(qū)高層管理人員、主管領(lǐng)導(dǎo)和執(zhí)行人員之間存在著不同的思路時，會對后續(xù)工作產(chǎn)生較大影響。

其次，要“規(guī)劃到”，即制定好戰(zhàn)略并制定相應(yīng)的戰(zhàn)術(shù)。需要為每個園區(qū)制定一套獨(dú)特的戰(zhàn)略和團(tuán)隊，包括資金投入、人員配置、項目開展等，以達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。

第三步是“做到”，即在制定好的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)下，選擇一個蕞小或蕞具代表性的項目來驗證其準(zhǔn)確性。通過蕞佳實(shí)踐和小而美的方式進(jìn)行試錯，不斷修正。

蕞后一步是“做好”，即在成功驗證的模式基礎(chǔ)上，在自身項目中橫向復(fù)制或提煉成輕資產(chǎn)輸出的模式，輸出“工具+方法論”，使園區(qū)可以跳出碗里做鍋里，跳出鍋里做地里。

以深圳灣科技為例，他們以數(shù)智園區(qū)為目標(biāo)，并通過數(shù)字化建設(shè)項目實(shí)現(xiàn)了從“產(chǎn)業(yè)空間模式”到“生態(tài)運(yùn)營模式”的轉(zhuǎn)變。此外，他們還通過總結(jié)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗，形成了一套可復(fù)制、可推廣的輕資產(chǎn)擴(kuò)張模式。通過這一系列舉措，深圳灣科技已成為園區(qū)生態(tài)運(yùn)營的標(biāo)桿企業(yè)。

破解招商內(nèi)卷三要素

當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)供給總體過剩，而優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源相對稀缺。這導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間展開激烈的競爭，甚至同一城市不同區(qū)縣的園區(qū)也存在“以鄰為壑”的現(xiàn)象。要解決這個問題，可以從城投公司和地方管委會兩個層面著手。

對于城投公司來說，招商離不開市場訂單、成長資金和開放場景三大要素。城投公司可以通過利用自身的背書和影響力，在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)上為企業(yè)創(chuàng)造更多訂單增量，給予企業(yè)必要的資金支持，并共享展廳等開放場景，提升企業(yè)對園區(qū)的滿意度和幸福感。

對于地方管委會來說，需要講好園區(qū)故事，爭取政府的支持和資源；同時，要提供實(shí)惠，為企業(yè)提供市場訂單和資金幫扶；還需提升綜合服務(wù)能力，提供高質(zhì)量的園區(qū)服務(wù)。

打通園區(qū)運(yùn)營邏輯

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營服務(wù)越來越受到重視。然而，目前國內(nèi)大多數(shù)園區(qū)企業(yè)存在“開發(fā)強(qiáng)、運(yùn)營弱”的問題。要提升園區(qū)的運(yùn)營管理水平，可以從toG、toB、toC三個方面入手。

對于城投型園區(qū)來說，要幫助政府提升惠企政策的執(zhí)行力，幫助各項政策更好地落地。對于園區(qū)來說，應(yīng)充分發(fā)揮平臺的連接作用，為企業(yè)提供多樣化服務(wù)。同時，要建立長效機(jī)制，提升綜合服務(wù)能力，為企業(yè)創(chuàng)造有溫度的園區(qū)環(huán)境。

賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)智化

在當(dāng)前形勢下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)智化已經(jīng)成為必選項，它不僅是園區(qū)的核心競爭力，也對提升園區(qū)的服務(wù)品質(zhì)起到關(guān)鍵作用。而推進(jìn)數(shù)智化則需要通過一塊屏、一把刀、一支盾等工具進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。

通過一塊屏，即數(shù)字展廳，可以全方位展示園區(qū)的特色和競爭力，促進(jìn)資源招商和品牌宣傳。一把刀指的是數(shù)智招商+生態(tài)運(yùn)營平臺，通過精準(zhǔn)高效的招商工具和生態(tài)運(yùn)營平臺，幫助園區(qū)提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。一支盾則代表資產(chǎn)管理+租賃管理平臺設(shè)計，實(shí)現(xiàn)園區(qū)資產(chǎn)的在線化和智能化。

結(jié)語

當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，如何應(yīng)對形勢、撥云見日、找準(zhǔn)方向是擺在我們面前的任務(wù)。通過認(rèn)清現(xiàn)狀、破解內(nèi)卷、強(qiáng)化運(yùn)營和推進(jìn)數(shù)智化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將加速發(fā)展步入智慧生態(tài)時代。

（作者簡介：張帆，又名老笑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)智慧運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)專家?，F(xiàn)擔(dān)任明源不動產(chǎn)研究院副院長，明源云智慧園區(qū)合伙人、總經(jīng)理）

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